zakup działki budowlanej dokumenty krok po kroku

Przygotowanie do złożenia wniosku. Jeśli są Państwo pewni, że wybrana działka spełnia warunki wykonania jej podziału, warto zacząć się odpowiednio przygotowywać do złożenia wniosku w urzędzie. Pierwszym krokiem będzie pozyskanie mapy zasadniczej terenu lub mapy katastralnej z elementami zagospodarowania terenu. Zakup działki budowlanej jest procesem czasochłonnym i wymagającym dużej dokładności i zaangażowania. Kupno działki można sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego albo gotówkowego. Przed zakupem należy przejrzeć plan zagospodarowania przestrzennego. Umowę kupna-sprzedaży działki budowlanej należy potwierdzić notarialnie. Bezpośrednio z nią związany jest jednak krok, który często jest niedoceniany - zakup działki budowlanej. To decyzja, która ma znaczący wpływ na cały proces budowy i przyszłe życie w nowym domu. W tym artykule przeprowadzimy Cię krok po kroku przez proces zakupu działki budowlanej i wskażemy, na co warto zwrócić uwagę. Wiele osób decyduje się na zakup działki z rozpoczętą budową domu również ze względu na czas. Pewnych prac budowlanych nie da się przyspieszyć, bo mury i strop muszą dobrze wyschnąć. Oznacza to, że w sytuacji, gdy czas ma znaczenie, zakup działki z rozpoczętą budową może przybliżyć czas do wprowadzenia nawet o kilka miesięcy. Aby mógł zostać stworzony projekt zagospodarowania działki budowlanej, należy postarać się o aktualną mapę, która wykonana zostanie przez uprawnionego geodetę. Warto wiedzieć, że nie jest ona ważna bezterminowo, wydaje się ją na 3 lata, po upływie których jej ważność wygasa. nonton film mata batin 3 full movie lk21. Zakup własnej działki budowlanej to nie lada inwestycja. Wymaga dużych nakładów finansowych i czasu, aby od pomysłu na kupno przejść do etapu, w którym witasz i żegnasz każdy dzień tarasie. Jak krok po kroku zrealizować marzenie o własnym kawałku ziemi z domem? Opisujemy, od czego zacząć zakup działki budowlanej, czym kierować się przy jej wyborze, na co zwrócić uwagę i o jakich kosztach i formalnościach musisz pamiętać, gdy chcesz kupić swoją nową nieruchomość. Definicja działki budowlanej Ustawodawca przygotował trzy definicje, czym jest działka budowlana. Pierwszą z nich znajdziesz w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W art. 4 pkt 3 lit. a przeczytasz, że jest ona „zabudowaną działką gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce”. Niemal identyczne definicje działki budowlanej znajdziesz w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 12) i Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (par. 3 pkt 1 lit. a). Z nich dowiesz się, że działka budowlana to „nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z (rozporządzenia) odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”. Przepisy prawa bywają jednak różnie interpretowane, dlatego chcąc mieć pewność, że kupujesz działkę, na której możesz wybudować dom całoroczny, zajrzyj miejscowego planu zagospodarowania przestrzenią. Od czego zacząć kupno działki budowlanej Zakup działki budowlanej jest poważną inwestycją. Dlatego zanim otworzysz wyszukiwarkę jednego z serwisów nieruchomościowych i zaczniesz przeglądać ogłoszenia, weź kartkę, długopis i usiądź chociaż na 15 minut, aby przemyśleć, czego dokładnie oczekujesz. Zadaj sobie pytania: Jaka ma być lokalizacja Twojej działki? Blisko centrum miasta, na przedmieściach czy na wsi? Nad jeziorem, morzem czy w górach? Miej na uwadze dojazdy do pracy i odległość do szkoły powierzchni potrzebujesz? Pamiętaj, że na każde 500 m2 gruntu przypada tylko jeden budynek. Gdy więc planujesz budowę domu i chcesz w późniejszym czasie postawić np. budynek gospodarczy, Twoja działka budowlana musi mieć co najmniej 1 000 m2 (takie ogłoszenie znajdziesz najczęściej).Chcesz kupić pustą działkę budowlaną czy z wybudowanym na niej domem?Jeśli wybierzesz grunt niezabudowany, to co na nim postawisz? Masz już upatrzony projekt budynku mieszkalnego? Od niego może zależeć wybór konkretnej jesteś w stanie przeznaczyć na zakup nieruchomości? Będziesz zaciągać kredyt hipoteczny? Jak tak, to na jaką wysokość zapożyczenia zgadza się bank? Gdy odpowiesz sobie na wszystkie pytania, ustal kryteria, jakie musi spełniać Twoja nowa działka i przejrzyj odpowiednie ogłoszenia. Na co zwrócić uwagę, wybierając działkę budowlaną Jest wiele aspektów, o których musisz pamiętać, oglądając ogłoszenia nieruchomości na sprzedaż. Czym się kierować przy zakupie działki budowlanej? Kształt działki Działka, którą wypatrzyłeś, ma trójkątny kształt lub jest bardzo wąska? Zastanów się, w jaki sposób zagospodarujesz taką przestrzeń. Miej na uwadze, że budując dom, musisz przestrzegać przepisów o rozmieszczeniu budynku względem ogrodzenia (3–4 m od granicy działki). Czy kształt oglądanej nieruchomości umożliwia Ci budowę domu z wybranego projektu zgodnie z prawem? Może się okazać, że na działce budowlanej z ogłoszenia postawisz jedynie niewielki budynek mieszkalny, który nie zaspokoi potrzeb Twojej rodziny. Dlatego najlepszym rozwiązaniem będzie poszukanie nieruchomości o kształcie prostokąta lub kwadratu. Ukształtowanie terenu Działka jest pochyła lub pełno na niej pagórków? Taka ziemia może wymóc na Tobie przeprowadzenie dodatkowych prac budowlanych. Ponadto utrudnia odpowiednie zagospodarowanie przestrzeni. A może właśnie takiej ziemi szukasz? Zanim postanowisz ją kupić, dowiedz się, czy w którymś rejonie działki nie gromadzi się woda opadowa. Granice działki Oglądasz działkę budowlaną na żywo? Przyjrzyj się jej granicom. Czy w załamaniach jej oraz na odcinkach prostych znajdują się graniczniki? To najczęściej betonowe słupki lub kamienie, które wyznaczają zakres gruntu. Ich dokładną lokalizację opisuje protokół graniczny. Dlaczego sprawdzenie ich przed zakupem działki budowlanej jest ważne? Bo może się okazać, że zostały przesunięte lub ogrodzenie Twojego przyszłego sąsiada zachodzi na sprzedawaną nieruchomość i między nim a sprzedawcą trwa spór. W takiej sytuacji konieczne będzie wznowienie lub rozgraniczenie granic. To wiąże się nie tylko z przesunięciem w czasie nabycia działki, ale i dodatkowymi kosztami. Rodzaj gruntu i podmokłość terenu Dowiedz się, jaki jest rodzaj gleby. Czy pozwala on na budowę domu i czy możliwa jest realizacja Twojego konkretnego projektu? Możesz zapytać właściciela o badania geotechniczne lub pójść z prośbą o ich udostępnienie do wydziału geodezji urzędu miasta lub gminy. Dopytaj o mapy geodezyjne dostępne w powiatowych ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Możesz też zlecić zadanie przeprowadzenia takich badań geologowi (o ile właściciel wyrazi na to zgodę). Sprawdzi on wielkość uziarnienia, wilgotność i stopień zagęszczenia gruntu oraz poziom wód gruntowych. Takie informacje są również istotne, gdy planujesz prowadzić na działce własny ogródek owocowo-warzywny. Zadrzewienie Gdy na działce znajduje się wiele drzew i przeszkadzają one w budowie lub stwarzają zagrożenie, niezbędne okazuje się ich wycięcie, wykarczowanie terenu i jego wyrównanie. To dodatkowy czas i wydatki. Ponadto czasami usunięcie drzew z posiadłości może okazać się bardziej zawiłe. Jeśli obwód pnia drzewa 5 cm od ziemi wynosi więcej niż 50–80 cm (w zależności od gatunku drzewa), to musisz złożyć wniosek do Wydziału Ochrony Środowiska urzędu miasta lub gminy. W ciągu 21 dni od otrzymania dokumentu przyjdzie pracownik urzędu, który określi gatunek drzewa i obwód jego pnia. Jeśli po 2 tygodniach nie otrzymasz sprzeciwu, możesz wyciąć drzewo. Uzbrojenie działki budowlanej Obecność uzbrojenia działki oznacza, że doprowadzone są do niej media, takie jak prąd, gaz, woda, kanalizacja oraz linia telefoniczna. Uzbrojona nieruchomość będzie droższa, ale wybierając ją, zaoszczędzisz sobie czas na dopełnianie niezbędnych formalności do podłączenia gruntu do różnych sieci. Zakup działki poprzedź sprawdzeniem aktualnego stanu zagospodarowania terenu. Czy w pobliżu znajdują się sieci: energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, czy też przyjdzie Ci budować je na własny koszt? Sprawdź też, czy przez teren działki nie biegną media (np. linie energetyczne), które powodują wykluczenie części gruntu. Dostęp do drogi publicznej Działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej. To jeden z warunków wydania pozwolenia na budowę domu. Możesz spotkać się z sytuacją, kiedy: nieruchomość bezpośrednio graniczy z drogą, ale z różnych powodów nie ma utwardzonego wjazdu – wtedy konieczne jest zapewnienie odpowiedniego przejazdu;między Twoją działką a drogą publiczną znajduje się nieruchomość sąsiada – w takiej sytuacji potrzebujesz jego zgody na przejazd, możesz wykupić udział w działce lub uzyskać służebność drogi koniecznej. Ostatecznie w razie braku zgody sprawę rozstrzyga sąd. Jak kupić działkę budowlaną krok po kroku Wiesz już, od czego zacząć zakup działki budowlanej i na co zwracać uwagę, gdy będziesz ją oglądać. A jak krok po kroku przejść od marzenia o kawałku swojej ziemi do przekręcenia klucza w drzwiach domu? Znajdź ogłoszenie działki na sprzedaż Dostępnych jest wiele serwisów nieruchomościowych, w których znajdziesz aktualne ogłoszenia działek budowlanych, w Gratce. Po ustaleniu, na czym najbardziej Ci zależy, z czego ewentualnie możesz zrezygnować, co musi cechować grunt, ustaw kryteria, aby jak zawęzić pole poszukiwań i otrzymać najlepsze propozycje. Umów się z właścicielem na oglądanie działki budowlanej Gdy znajdziesz interesujące Cię ogłoszenie (lub kilka), umów się z ogłoszeniodawcą na spotkanie. Przed rozmową z nim lub po niej rozejrzyj się również po okolicy i sprawdź, czy jest tak, jak tego oczekujesz. Oglądając nieruchomość, zadawaj sprzedawcy pytania. O co pytać przy zakupie działki budowlanej? Zajrzyj do dokumentów przed kupnem działki budowlanej Do jakich dokumentów zajrzeć przed zakupem działki? Podstawa nabycia Jednym z pierwszych, do których powinieneś zajrzeć przed kupnem nieruchomości, jest akt notarialny lub umowa darowizny. Potwierdzą one, że chcesz nabyć ziemię od jego rzeczywistego właściciela. Księga wieczysta Księga wieczysta działki budowlanej to dokument, do którego musisz zajrzeć, gdy chcesz mieć pewność, że wiesz, co kupujesz. Rejestr takich ksiąg prowadzą sądy rejonowe. Aby móc zajrzeć do dokumentu, potrzebujesz jego numeru – poproś o niego właściciela. Znając numer księgi wieczystej, możesz sprawdzić ją w wydziale ksiąg wieczystych rejonowego sądu lub samodzielnie w internecie: (Elektronicznych Księgach Wieczystych). Ich przeglądanie w obu przypadkach jest bezpłatne. Co sprawdzić w księdze wieczystej działki? Przede wszystkim: kto jest właścicielem nieruchomości i czy zgadzają się jego dane;informacje o nieruchomości, jak adres, jej powierzchnia, przeznaczenie, zabudowa;czy działka jest obciążona służebnością lub innym ograniczonym prawem rzeczowym;czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub kredytem;informacje o ewentualnych najemcach i dzierżawcach. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni (lub warunki zabudowy) Sprawdzając stan prawny działki, zajrzyj do jej miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni, a jeśli go nie ma – do warunków zabudowy. To z tych dokumentów dowiesz się o: przeznaczeniu działki (tego, czy jest budowlana);rodzaju zabudowy, jaka może pojawić się na działce (wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa itp.);szczegółowych parametrach budynków (kąt nachylenia dachu, wysokość budynku, wielkość powierzchni zabudowy)miejscu dojazdu do Twojej nieruchomości;tym, jakie inwestycje mogą powstać obok Twojej nieruchomości;obecności ewentualnych napowietrznych linii wysokiego napięcia i służebności przesyłu, które w niektórych przypadkach mogą zablokować wybudowanie wymarzonego domu;ewentualnych ograniczeniach i wymaganiach dla danego terenu dotyczących ochrony środowiska lub ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków (około 20% terenu naszego kraju zaliczono do tzw. obszaru NATURA 2000, chroniącego siedliska gatunków zwierząt i roślin, które są szczególnie istotne dla równowagi całego ekosystemu). Co dokładnie znajdziesz w MPZP i co zrobić, kiedy potrzebna jest jego zmiana, przeczytasz na stronie rządowej. Wypis z rejestru gruntów Wypis otrzymasz z wydziału geodezji urzędu miasta lub gminy lub w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Co w nim znajdziesz? Informacje o rodzaju gruntów działki. Wypis z ewidencji gruntów i budynków Ponadto sprawdź dane dotyczące działki w tzw. ewidencji gruntów i budynków. Ustalenie dokładnych danych działki jest istotne dla jej prawidłowego zarówno dla potrzeb sporządzenia umowy sprzedaży, jak i dla przeprowadzania stosownych procedur budowlanych. Podpisz umowę kupna działki budowlanej u notariusza Zakup działki budowlanej (podobnie jak każdej nieruchomości) wymaga sporządzenia aktu notarialnego u notariusza. Kto wybiera notariusza? Kupujący czy sprzedający? Wszystko zależy od tego, jak porozumieją się strony. Do sporządzenia aktu notarialnego notariusz będzie potrzebować takich dokumentów jak: dowodów tożsamości kupującego i sprzedającego,akt własności działki,odpis księgi wieczystej,wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości,zaświadczenie o tym, czy działka nie jest objęta planem rewitalizacji,umowa kredytowa z załącznikami (jeśli na zakup działki zaciągasz kredyt). Ile wynoszą koszty notarialne i kto je ponosi? Taksa notarialna ustalana jest na podstawie wartości sprzedawanej działki budowalnej i zaczyna się od 100 zł. Gdy kupujesz nieruchomość za 200 tys. zł, wysokość Twojej taksy wyniesie 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł, czyli 6 610 zł. Kto ponosi koszty notarialne zakupu działki budowlanej? To również kwestia porozumienia się stron. Najczęściej jest to kupujący, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby te opłaty podzielić i ich połowę opłaci sprzedający. Wśród pozostałych kosztów znajdują się opłaty za: odpis każdej strony aktu notarialnego (6 zł netto + podatek VAT za każdą rozpoczętą stronę),wniosek o wpis prawa własności w księdze wieczystej (200 zł),założenie księgi wieczystej (150 zł),wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej nieruchomości (200 zł),wniosek o wykreślenie wpisu, np. hipoteki (100 zł). Notariusz pobiera wszystkie te opłaty i wpłaca je na konta właściwych sądów i urzędów. W przypadku nabywania nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego sprzedaż odbywa się na zasadach przetargu zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Procedura zakupu po wygraniu przetargu również wymaga zachowania aktu notarialnego. Zapłać podatek od nieruchomości Do obowiązkowych kosztów należy również podatek od kupna działki budowlanej. Wynosi on 2% wartości nieruchomości i w całości płaci go jedynie kupujący. Podatek opłacasz u notariusza. Zgłoś nabycie działki budowlanej do urzędu Gdzie musisz zgłosić zakup działki budowlanej? Do urzędu skarbowego i urzędu gminy lub miasta. Na powiadomienie odpowiednich organów masz 14 dni. Zrobisz to za pomocą specjalnego formularza: IN-1, który znajdziesz na stronie urzędu, któremu podlega działka. Pamiętaj: korzystaj tylko i wyłącznie ze wzoru, który udostępnia instytucja właściwa dla regionu, w jakim znajduje się nabywana przez Ciebie nieruchomość. Poszczególne wnioski mogą się od siebie różnić. Ponadto mają one nieraz już wpisany adres odpowiedniego urzędu. Gdy złożysz informację podatkową na innym wzorze, organ uzna, że nie dopełniłeś swojego obowiązku i nie zgłosiłeś zakupu działki. Ile kosztuje działka budowlana Na cenę działki budowlanej wpływa wiele elementów: lokalizacja, metraż, uzbrojenie, kształt działki. Przedział cenowy jest bardzo szeroki, a średnia cena za 1 m2 w Polsce to 250–300 zł. Decydując się na zakup działki rekreacyjnej o metrażu 1 000–1 200 m2, najczęściej musisz liczyć się z wydatkiem średnio 300 tys. zł. Zakup działki budowlanej a podstawa prawna Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiUstawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymRozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanieUstawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Przed dokonaniem zakupu warto przyjrzeć się wszystkim szczegółom dotyczących danej działki | fot.: Przed dokonaniem zakupu działki warto przyjrzeć się cechom danego terenu, zagospodarowaniu przestrzennemu oraz cenom. Na koszt ma wpływ szereg czynników jak wielkość obszaru, lokalizacja, czy kształt terenu. W jaki sposób dokonać wyboru lokalizacji? Zanim dokonamy zakupu działki, należy zastanowić się nad wieloma kwestiami. Jedną z najważniejszych jest wielkość, jaką wybierzemy. Jeżeli chcemy zaoszczędzić, nie warto wybierać zbyt dużej. Zbędny metraż nie tylko podnosi koszt, ale przynosi większą ilość obowiązków i pracy. Kolejnym istotnym czynnikiem jest kształt działki. Wąski teren może być ciężki do zabudowy i wiąże się z mniejszą odległością między sąsiadami. Natomiast te w kształcie kwadratu, cechują się najwyższymi cenami. Warto zastanowić się jaka odległość od miasta będzie zadowalająca. Jeżeli szukamy tańszej opcji, należy szukać te bardziej oddalone od centrum. Przed dokonaniem zakupu powinniśmy zorientować się, jak wyglądają dojazdy, czy jest dostępna komunikacja miejska oraz ile sklepów znajduje się w pobliżu. Duży wpływ na cenę działki ma jej okolica. Jeżeli w bliskiej odległości znajdują się zakłady produkcyjne bądź gospodarstwa rolne, koszt będzie niższy. Warto przyjrzeć się planom zagospodarowania przestrzennego, dzięki czemu poznamy co, może powstać w przyszłości na danym terenie. Gdzie szukać ofert sprzedaży? Jeżeli zdecydujemy się na zakup działki, należy zastanowić się gdzie szukać najlepszych ofert. Wiele z nich znajduje się na stronach internetowych oraz portalach. Można również skorzystać z usług biur nieruchomości, jednakże oferty będą stosunkowo wyższe cenowo. Przed dokonaniem zakupu warto przyjrzeć się stronom urzędów gmin bądź miast. Znajdziemy tam przetargi, na których często wystawiane są działki budowlane. Biorąc udział w przetargu mamy do wyboru dwa tryby: pisemny, bądź ustny. Zwyczajowo działkę może zakupić osoba, która zaoferuje najwyższą cenę. Jednakże nie każdy, kto się zgłosi, może wziąć udział, ze względu na warunki, jakie należy spełnić. Ciekawą metodą poszukiwań jest wyjazd w teren. Niewiele osób decyduje się na tę metodą, pomimo iż można odnieść duży sukces. Poszukiwanie tablic ogłoszeń na płocie czy terenie działki jest świetną alternatywą. Ceny są stosunkowo niższe i podlegają negocjacjom. Formalności związane z zakupem działki budowlanej Po odnalezieniu idealnej działki trzeba zająć się odpowiednimi formalnościami. W pierwszej kolejności należy przyjrzeć się ewidencji gruntów, z których dowiemy się o powierzchni, oznaczeniu księgi wieczystej, danych właściciela, czy rodzaju użytków gruntowych. Po odszukaniu księgi wieczystej sprawdzamy jej szczegóły. Najważniejszą kwestią jest informacja o możliwych obciążeniach hipotecznych. Numer księgi uzyskamy zazwyczaj od właściciela działki. Jeżeli nie chce udostępnić nam tych informacji, istnieje duże prawdopodobieństwo, że przedstawiona oferta, może mieć pewne wady. Przed dokonaniem zakupu dobrze jest dokonać badania gruntu. Firmy zajmujące się geologią, dokonują specjalnych odwiertów i informują nas o stanie faktycznym. Jeżeli zdecydowaliśmy się na zakup, należy udać się do notariusza z następującymi dokumentami: wypis z księgi wieczystejwypis z rejestru gruntówdane stron podpisujących umowę kupna-sprzedażywypis z miejsca planu zagospodarowania terenu na temat przeznaczenia nieruchomościzaświadczenia informujące, iż działka nie znajduje się na obszarze rewitalizacji oraz nie jest objęta planem urządzenia lasuwarunki umowy, oraz cena zakupu działkiwniosek o zmianę w księdze wieczystej Przed dokonaniem zakupu warto przyjrzeć się wszystkim szczegółom dotyczących danej działki. Oprócz wizualnego wyglądu trzeba pamiętać o dokonaniu przeglądu formalności oraz księgi wieczystej. Na rynku znajduje się wiele konkurencyjnych ofert na stronach internetowych, bądź w urzędach gmin oraz miasta. NCZ Zakup działki budowlanej nie jest prostą rzeczą, często o wiele trudniejszą niż kupno mieszkania. Nie chodzi tu tylko o kwestię doboru odpowiedniego terenu, ale wywiązania się z wielu formalności. Pierwszym krokiem w przypadku planowania zakupu działki budowlanej jest proces ubiegania się o kredyt hipoteczny. Po jego uzyskaniu dochodzą kolejne formalności, w tym sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Na co należy jeszcze zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej?Więcej: Kredyt na zakup działki i budowę domu Zakup działki budowlanej jest takim samym celem kredytowania, jak zakup domu czy mieszkania. Z pewnością bank nie udzieli kredytu osobom nie mającym zdolności kredytowej, czyli wystarczająco wysokich i stałych dochodów. Ponieważ każdy kredyt hipoteczny jest zabezpieczony na nieruchomości, pokryciem kredytu na zakup działki budowlanej także będzie określona nieruchomość. Jeśli kredytobiorca bierze jednocześnie kredyt na zakup działki i budowę domu, dla banku zabezpieczeniem będzie wspomniany dom . Natomiast w przypadku, gdy zabezpieczeniem kredytu ma być tylko i wyłącznie działka budowlana, nie wszystkie banki udzielą tego typu finansowania. W takiej sytuacji należy przedstawić bankowi inną nieruchomość, która stanowić będzie zabezpieczenie kredytu na zakup działki budowlanej. O oprocentowaniu decyduje kwota kredytu i poziom wskaźnika LTV. Należy dodać, że kredyt na zakup działki budowlanej można wziąć jedynie na okres nieprzekraczający 35 lat. Podatek od zakupu działki budowlanej Przy zakupie działki budowlanej należy wziąć pod uwagę obciążenia fiskalne związane z tego typu transakcją. Kwestia opodatkowania zależna będzie od tego, czy działka nabywana jest od osoby fizycznej, od przedsiębiorcy czy od rolnika. Jeśli kupowana jest bowiem od rolnika, można np. liczyć na zwolnienie z części opodatkowania. Jeśli kupujący nabywa grunt od osoby fizycznej, zapłaci on jedynie PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), kiedy kupuje od przedsiębiorcy będącego czynnym podatnikiem VAT, zapłaci podatek VAT (23%), natomiast jeśli dokonuje zakupu od rolnika niebędącego płatnikiem VAT, wówczas nabywca może uzyskać zwolnienie z PCC. Podatek od kupna działki budowlanej także zależy od kwalifikacji gruntu ustanowionych przez przepisy Ustawy o podatku od towarów i usług. Przykładowo, jeśli działka kupowana jest jako inwestycja i nie jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe zgodnie z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy, wtedy kupujący nie musi płacić dodatkowego podatku w postaci 23% VAT, nawet jeśli nabywać będzie tę ziemię od przedsiębiorcy, ponieważ tego typu tereny są zwolnione z podatku VAT. Zakup działki budowlanej – podstawowe formalności Zanim nabywca zdecyduje się na zakup działki budowlanej, powinien przejść do wdrażania podstawowych formalności . Po pierwsze należy sprawdzić stan prawny nieruchomości. Następnie musi udać się on do notariusza, aby zawrzeć umowę kupna sprzedaży. Oto najważniejsze dokumenty, które są potrzebne do sfinalizowania zakupu działki budowlanej: miejscowy plan zagospodarowania – za sprawą tego dokumentu, który znajduje się w wydziale architektury urzędu gminy lub miasta, można dowiedzieć się, czy dla terenu, na którym leży działka budowlana, uchwalono plan zagospodarowania. W planie uwzględnione są możliwości zabudowy terenu (np. pod budownictwo jednorodzinne);księga wieczysta nieruchomości – przed kupnem działki budowlanej należy dokonać wglądu do księgi wieczystej nieruchomości – sprawdzić, czy sprzedający jest właścicielem gruntu oraz czy działka nie jest obciążona hipoteką;wypis z ewidencji gruntów i budynków – to dokument, który można odpłatnie uzyskać w starostwie powiatowym. Dzięki niemu uzyska się informację choćby o tym, czy podana przez właściciela wielkość działki jest identyczna z danymi zawartymi w wypisie;umowa przedwstępna – to dokument, który warto jest podpisać przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, zwłaszcza gdy kupujący chce zaczekać z decyzją o nabyciu działki do czasu wydania warunków zabudowy lub otrzymania kredytu. Umowa przedwstępna stanowi rodzaj rezerwacji w uzgodnionej cenie. Można ją zawrzeć pisemnie lub notarialnie;umowa kupna-sprzedaży nieruchomości – zawarcie umowy kupna-sprzedaży działki budowlanej wymaga wizyty u notariusza. Przed udaniem się do kancelarii notarialnej należy przygotować dokument tożsamości. Natomiast sprzedający powinien dodatkowo mieć przy sobie: wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny, orzeczenie sądu, wypis z rejestru gruntów, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Koszty zakupu działki budowlanej – opłaty notarialne Należy pamiętać, że do ostatecznej ceny działki, opłat sądowych, podatków, trzeba także doliczyć wynagrodzenie dla notariusza i agencji nieruchomości. O ile należności sądowe mają stałe wartości, podatki zależne są od ceny działki, to opłaty notarialne przy zakupie działki budowlanej ustalane są indywidualnie między nabywcą a kancelarią . Wszystkie świadczenia – sądowe oraz podatki – uiszczane są u notariusza. Autor: Redakcja Dzień Dobry TVN Przejdź do zawartości Podcast: Play in new window | DownloadSubscribe: RSS Podcast: Play in new window | DownloadSubscribe: RSS 10 najczęstszych błędów podczas wyboru i zakupu działki Jakie najczęściej są popełniane błędy podczas wyboru i zakupu działki budowlanej? Zapraszam do obejrzenia filmu oraz przesłuchania podcastu. Poniżej znajdziesz transkrypcję całego nagrania. FILM „10 najczęstszych błędów podczas wyboru i zakupu działki” PODCAST Jak się wybudować Zapraszam do odsłuchania. Poniżej znajdziesz transkrypcję nagrania. Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS. TRANSKRYPCJA PODCASTU Cześć, dzisiaj opowiem o dziesięciu największych, najczęstszych błędach przy zakupie działki, przy wyborze i zakupie działki, a ten materiał postanowiłem nakręcić głównie dlatego że coraz więcej osób kupuje działki w ciemno. Wychodzą z założenia, że jak ja teraz nie kupię, to teraz się zjawi tam dwóch, trzech kolejnych kupujących i okazja mi zniknie sprzed oczu. I jest to problem. Z jednej strony rzeczywiście jest gorzej. To znaczy, że działek na rynku jest mniej niż te kilka lat temu. Po części jest to wina koronawirusa, sporo osób zaczęło pracę zdalnie, zaczęło myśleć o własnej działce, o własnym domu, więc siłą rzeczy sprzedaż działek trochę przyspieszyła, a po drugie lokaty bankowe są tak tragiczne, że sporo osób wyciągnęło pieniądze, oszczędności ze swojego konta i po prostu zainwestowało w ziemię. Tak więc rzeczywiście jest trudniej kupić dobrą działkę niż kiedyś, co nie oznacza, żeby kupować działki w ciemno. Poznaj 10 najczęstszych błędów podczas wyboru i zakupu działki Zakup działki w ciemno, tak jak chyba każdy zakup w ciemno, nigdy nie jest dobrym pomysłem. Zakup działki tym bardziej, bo możemy kupić działkę i naprawdę bardzo dużo pieniędzy stracić, o czym właśnie mówić będziemy dzisiaj, albo kupić działkę, na której po prostu nie będziemy mogli się wybudować albo koszty budowy będą przeogromne. Tak więc zapraszam Cię do słuchania. Błąd 1. Brak sprecyzowanych oczekiwań. Błąd pierwszy to brak wiedzy o tym, w jakim domu chcesz zamieszkać i jaki dom chcesz wybudować. Jeżeli kupisz działkę, a potem zaczniesz myśleć, co dalej, to może się okazać, że jest po prostu lipa, nie będziesz mógł się wybudować, ponieważ na każdej działce są jakieś nakazy, zakazy, ograniczenia związane z zabudową. I tych ograniczeń jest cała masa, one wynikają albo z planu miejscowego, albo z decyzji o warunkach zabudowy i mogą dotyczyć na przykład ograniczenia wysokości budynku, szerokości elewacji frontowej, może być narzucona bryła budynku, na przykład obowiązek budowy domu piętrowego, może być informacja o obowiązku na przykład posiadania dachu dwuspadowego o danym kolorze nawet, więc tych naprawdę rzeczy jest mnóstwo. Może się okazać, że przykładowo, kupujesz działkę dużą, dwa tysiące metrów, wychodząc z założenia, że nie ma co się w ogóle zastanawiać nad domem, bo przecież na takiej działce to wszystko będziesz mógł postawić, a tymczasem okazuje się, że na przykład chcesz wybudować dom parterowy, jakiś taki rozłożysty, wydaje się, że on się przecież na taką działkę zmieści, a tam niestety może być lipa. Bo na przykład na takiej działce 2000 metrów możesz tylko wybudować dom, który zajmuje powierzchnię zewnętrzną 200 metrów kwadratowych, no i takiego dużego, rozłożystego domu parterowego nie będziesz mógł wybudować. Potrzeby określ przed wyborem działki No i jakie będziesz miał wyjście? Będziesz musiał albo stępić swoje oczekiwania i wybudować mniejszy dom, słabo chyba, albo pójść w górę, pewnie też słabo, skoro marzyłeś o domu parterowym, albo sprzedać działkę i kupić nową. Tak więc musisz wiedzieć chociaż mniej więcej, co chcesz na tej działce wybudować. Jak to zrobić? No cóż, pochodź po Internecie, popatrz na projekty katalogowe, porozmawiaj ze znajomymi, którzy są w podobnym wieku oczywiście, mają podobne oczekiwania, co Ty, oczekiwania i potrzeby, postaraj się trochę zorientować, co w ogóle można wybudować, pomyśl nad bryłą budynku, pomyśl nad tym, jakie chcesz mieć pomieszczenia w swoim domu. Im więcej się zastanawiasz, tym po prostu będzie to lepsze i kupisz po prostu działkę, na której ta budowa będzie rzeczywiście możliwa. Błąd 2. Brak wiedzy o całkowitych kosztach budowy. Drugim błędem jest brak wiedzy o całkowitych kosztach, czyli o wydatkach, które poniesiesz podczas całej tej inwestycji. Kupujesz działkę po to, aby się pobudować, więc trzeba to traktować jako całość, musisz więc wiedzieć przed zakupem działki, ile właściwie będziesz potrzebował pieniędzy na wszystko i czy na pewno Cię na to stać. W związku z tym musisz mniej więcej chociaż oszacować oczywiście koszt działek, potem koszt wszystkich prac przygotowawczych, czyli przygotowanie działki pod budowę, jakieś wyrównanie terenu, zakup projektu, kierownik budowy. Różnych tych kosztów jest dużo, potem jest koszt budowy i koszt wykończenia. Jeżeli kupiłeś działkę i wydasz na działkę za dużo, to się może okazać, że niestety na budowę Twojego wymarzonego domu może Cię po prostu nie stać, i będziesz musiał wybudować na przykład dom mniejszy, tak? Tymczasem gdybyś o tym wiedział, być może kupiłbyś działkę na przykład mniejszą lub w gorszej lokalizacji, czy też po prostu dalej od miasta, zaoszczędziłbyś ileś tam pieniędzy i jednak mógłbyś wybudować dom, który sobie wymarzyłeś. Tak więc musisz mniej więcej chociaż wiedzieć, ile będziesz potrzebował pieniędzy na całość. I to jest temat bardzo długi, dlatego zapraszam Cię do mojego innego filmu, w którym pokazuję i udostępniam arkusz kalkulacyjny, w którym pokazuję krok po kroku, jakie wydatki mogą Cię spotkać podczas całej inwestycji. Pokazuję, jak ten arkusz wypełniać, tak abyś wiedział, ile pieniędzy będziesz potrzebował na każdy z etapów. Błąd 3. Nieokreślenie budżetu na zakup działki Trzeci błąd to brak wiedzy o naszym budżecie i o tym, ile właściwie mamy pieniędzy. Często jest tak, że kupujemy działkę za gotówkę i potem ta działka jest jako wkład własny pod budowę domu. Wysyłamy wnioski do banku, bank określa nam zdolność kredytową, określa nam jakąś ratę kredytową, i jeżeli jest wszystko w porządku, to bierzemy kredyt, budujemy się. Tymczasem to właściwie nie powinno tak wyglądać. Chodzi o to, że to, co bank określa i to, co on nam tutaj gdzieś tam wypisuje, to są tylko jakieś wartości, które nijak się mają do Twojej sytuacji życiowej. O co chodzi? Chodzi o to, że bardzo wiele osób nie wie, ile tak naprawdę przeznacza na swoje życie. To jest tak, że dostajemy wypłatę 10 dnia miesiąca, a jeżeli ktoś ma swoją działalność, to liczy na to, że wreszcie klient mu zapłaci o czasie. Jakieś są wydatki ponoszone w ciągu miesiąca i tak naprawę nie do końca wiemy, ile nam rzeczywiście zostaje po zakończeniu tego miesiąca, ile mamy pieniędzy. Jak rozsądnie podejść do budżetu? Ja proponuję przed myśleniem o tym, jaki dom sobie wybudować, zrobić sobie taki jeden dwumiesięczny test i zacząć spisywać wszystkie wydatki, uczciwie, najlepiej oczywiście płacić wszędzie kartą, bo wtedy wszystko widać, ale jeżeli płacimy gotówką, to spisujemy wszystko sobie do jakiegoś arkusza kalkulacyjnego i patrzymy na to, ile rzeczywiście nas kosztuje nasze życie. Jeżeli nam potem coś wyjdzie, jakaś średnia po tych dwóch miesiącach, to i tak trzeba doliczyć jeszcze myślę spokojnie 20-30%, ponieważ w ciągu roku zawsze są różne nieoczekiwane rzeczy, a to jakaś awaria samochodu, a to jakiś ślub, tak więc, musimy oczywiście dać więcej, aby rzeczywiście rzetelnie oszacować, ile naprawdę mamy wydatków co miesiąc. Tutaj polecam Michała Szafrańskiego i jego arkusze kalkulacyjne, znajdziesz je na blogu Jak Oszczędzać Pieniądze: Jak oszczędzać pieniądze – mądre finanse osobiste Myślę, że tam w ogóle jest bardzo dużo użytecznych informacji dla osób, które chcą trochę uporządkować swoje finanse osobiste. Gdy już policzysz, ile pieniędzy zostaje Ci na koniec każdego miesiąca, będziesz bardziej świadomy tego na co Cię po prostu stać i weźmiesz po prostu mądrzej kredyt. Gdy Twój budżet okaże się zbyt mały Oczywiście nie radzę brać kredytu pod korek, nawet jeżeli Ci z banku wyjdzie taka zdolność kredytowa, że w ogóle wow, stać Cię na wszystko, to musisz jednak zostawiać sobie co miesiąc jakąś pulę pieniędzy na wszelki wypadek. Różne się rzeczy zdarzają, jakieś nieoczekiwane choróbska i tak dalej. Najlepiej sobie w ogóle zrobić jakieś stałe polecenie przelewu, odkładać sobie jakąś kasę na inne konto. Te pieniądze się na pewno przydadzą. Poza tym jeżeli nie przygotujesz się do budowy domu dobrze, to ta budowa domu prawdopodobniej będzie kosztowała więcej, więc te pieniądze i tak się przydadzą pod koniec budowy. No, ale w każdym razie, znając Twój budżet i całkowite wydatki na działkę, na wszystkie koszty, na budowę domu, na wykończenie, będziesz w stanie podejść do tego w sposób prawidłowy. Jeżeli okaże się, że Twój budżet jest jednak niższy od tych wydatków, które szacowałeś, to nie ma tragedii. Bo jeszcze nie zacząłeś w ogóle szukać działki, jeszcze nic nie wydałeś pieniędzy, więc możesz coś pozmieniać, możesz na przykład szukać działki trochę tańszej, gdzieś dalej położonej, możesz zmienić projekt na inny, tak żeby zaoszczędzić, możesz wiele rzeczy zmienić po to, aby to się zaczęło spinać. Dlaczego warto polubić się z Excelem? W momencie, kiedy uda się zrównoważyć Twój budżet i wszystkie wydatki, które poniesiesz w przyszłości, dopiero wtedy możesz kupić działkę i dopiero wtedy możesz iść dalej, robić kolejne rzeczy do budowy domu. Ja wiem, że o budżecie, o wydatkach mówię bardzo często. Wiem też, że nie każdy chce ślęczeć nad arkuszem kalkulacyjnym, godzinami przeglądać Excela, ale to jest chyba najlepsza rzecz, którą można wykonać przed budową domu. I nawet liczenie to jedno, bo oczywiście warto wszystko policzyć, ale też chodzi o to, że im więcej będziemy myśleć przed budową domu, będziemy sobie zapisywać wszystkie pomysły, szacować koszty i tak dalej, często dojdziemy do wniosku, że kurczę, a może nie warto robić balkonu, tarasu nad garażem, kominka, tych pomysłów jest oczywiście dziesiątki, bo w sumie to jest mi nie do końca potrzebne do szczęścia, a że to kosztuje aż tyle pieniędzy, to może z tego zrezygnujemy. I właśnie o to chodzi. Im więcej spędzimy czasu po prostu przed komputerem czy przed czystą kartką, tym nasze decyzje będą lepsze i dlatego z całego serca polecam obejrzenie mojego filmu, właśnie w którym omawiam mój arkusz kalkulacyjny, bo tam jeszcze znajdziesz bardzo dużo fajnych, dodatkowych, przydatnych wskazówek. Błąd 4. Zwracanie uwagi na cenę za 1 metr Czwarty błąd to wybór i zakup działki tylko w oparciu o cenę. Sprzedawałem działki i większość kupujących, prawie wszyscy właściwie, patrzą tylko na cenę działki, w ogóle nie patrząc na to, ile jeszcze muszą pieniędzy wydać, zanim w ogóle zaczną budowę. Przede wszystkim uzbrojenie terenu, aby podłączyć się do wodociągu, kanalizacji, prądu, gazu czasami, to jest naprawdę olbrzymi koszt, szczególnie kanalizacja, która potrafi kosztować po sto pięćdziesiąt, dwieście za metr bieżący. Jeżeli masz na przykład sieć kanalizacyjną gdzieś 200 metrów od działki, to koszty będą naprawdę poważne. Woda jest trochę tańsza, ale dalej to ponad 100 złotych za metr bieżący kosztuje. Tak więc, uzbrojenie terenu to jest pierwsza rzecz, na którą uczulam, ponieważ musisz mieć świadomość tego, że te wydatki nie będą małe. Musisz mniej więcej określić, jakie to będą koszty, tak więc warto chociażby nawet po sąsiadach się przejść okolicznych i spytać ich, jakie oni ponieśli wydatki przed budową swoich domów. Te wydatki są bardzo różne, bo na przykład jeżeli Twoja działka jest położona niżej od innych działek, to nie będziesz chciał, żeby Cię sąsiedzi zalewali, będziesz chciał podnieść teren na przykład o pół metra, tak przykładowo. To się wiąże z tym, że będziesz musiał zamówić kilkadziesiąt ciężarówek ziemi. I nie widać tego tak na pierwszy rzut oka, bo kupujesz działkę na przykład, ona jest na przykład zakrzewiona albo jest trawa wysoko, więc nawet nie widać, że ta działka jest tak bardzo nisko względem innych działek, a tymczasem, może się okazać, że będziesz musiał wydać po zakupie jeszcze kilkanaście tysięcy złotych na to, aby tą działkę wyrównać. Koszty usunięcia drzew z zakupionej działki Tak samo może być, jeżeli na działce jest dużo drzew. Wydasz pieniądze na uporządkowanie terenu, potem wyrwiesz wszystkie drzewa z korzeniami, więc teren Ci trochę opadnie, i znowu będziesz musiał wydać pieniądze na to, żeby nawieźć nowej ziemi. Tak więc zawsze, jak patrzysz na działki, to zobacz, ile jeszcze pieniędzy będziesz musiał wydać, aby się w ogóle zacząć budować, żeby ten cały teren zagospodarować, bo może się okazać, że lepiej kupić działkę o nawet pięćdziesiąt tysięcy droższą gdzieś obok, ale za to w pełni uzbrojoną, z którą już nic nie trzeba będzie robić. Błąd 5. Zbyt duża ufność Piąty błąd to jest zbyt duża ufność. I powiem tak, dwadzieścia lat temu byłem człowiekiem bardzo naiwnym, za bardzo ufałem ludziom, wiele razy ludzie mnie rozczarowali, bardzo wiele razy się na ludziach przejechałem. To były bolesne lekcje, ale wyciągnąłem z nich wnioski i już od wielu lat mam pewne zasady, którymi się kieruję w życiu po to, aby po prostu uniknąć jakichś przykrych niespodzianek i problemów. Wychodzę z założenia słusznego, że jeżeli robię z kimś interes po raz pierwszy, nie znam tej osoby, ta osoba też nie zna mnie, ona nie ma żadnego interesu w tym, żeby być ze mną uczciwa i być fair. Poza tym ta osoba też może nie mieć wszystkich informacji i może mnie nieświadomie nawet wprowadzić w błąd. W związku z tym nie ma do końca znaczenia to, co mówi właściciel działki, bo sytuacja może być zupełnie inna od tego, co właściciel działki mi przedstawia. Albo może mnie oszukać, albo po prostu nie ma pełnej informacji na dany temat. Właściciel działki na przykład może powiedzieć, że działka jest uzbrojona, potem spotykasz się z właścicielem, a on mówi, że tutaj są media tutaj w drodze, zaraz przy tej działce. Tymczasem po pierwsze nie zawsze to jest, tak jak właściciel mówi, bo jemu się wydaje tylko, miałem takie przypadki. Poza tym to, że jest obok jakaś linia, nie oznacza, że do niej można się podłączyć tak bezpośrednio, bo to może być na przykład wodociąg, jakaś linia przesyłowa, możliwość podłączenia jest gdzieś dalej. Weryfikuj wszystkie informacje Może być też tak, że jest jakieś uzbrojenie terenu, na przykład dochodzi wodociąg do sąsiada, ale do niego dochodzi rura o zbyt małej średnicy, bo tak przemyśleli kiedyś w zakładzie wodociągowym i do Twojego domu od sąsiada nie będziesz mógł się podłączyć, bo jest właśnie za mała średnia rury wodociągowej i na przykład podłączenie nie będzie możliwe albo będzie możliwe podłączenie z innej strony w ogóle i wtedy poniesiesz koszty na przykład kilkudziesięciu tysięcy złotych. Właściciel działki może mówić o tym, że działka jest budowlana, tymczasem w przepisach czy też w dokumentach może się okazać, że to jest działka rolna, na której się budować może rolnik. Może Ci powiedzieć, że jest to działka budowlana, tymczasem może się okazać, że w trzy czwartych jest lasem. Sytuacji jest bardzo dużo, myślę, że mógłbym nagrać cały odcinek o tym, jak właściciele działek wprowadzają w błąd kupujących. Jakby wniosek jest tylko jeden, żeby nie ufać ludziom na słowo, tylko wszystkie informacje weryfikować. Sprawdzaj dokumenty Jeżeli coś Ci mówi właściciel działki, sprawdźmy to w urzędzie, w dokumentach, gdziekolwiek. Jeżeli coś przyjąłeś na wiarę, to też lepiej zweryfikuj swoje informacje, bo to różnie bywa. Na przykład to, obok stoją domy danego typu, na przykład domy z dachem płaskim, a Ty chcesz mieć dom z dachem płaskim, wcale nie oznacza, że na tej działce będziesz mógł taki dom postawić. To jest błędne założenie. Bo na przykład akurat tutaj, w tej okolicy przykładowo jest inny plan miejscowy, są inne zasady, różnie to bywa. Lepiej się upewnić dwa razy i po prostu nadmiernie nie ufać. To samo zresztą dotyczy urzędników. Lepiej wszystko mieć na piśmie. Jeżeli dostajesz jakąś informację ustną, poproś o jakąś informację pisemną, jeżeli to jest informacja dla Ciebie bardzo istotna, ponieważ jeżeli się okaże, że urzędnik nie miał racji, to nic z tym nie zrobisz, tak? Nie masz nic na piśmie, a urzędnik, no cóż, wykręci się sianem i tyle. Tak więc lepiej mieć wszystko na piśmie, lepiej wszystko sprawdzać, aby uniknąć wpadek. Błąd 6. Brak analizy dokumentów Szóstym błędem popełnianym przy wyborze działki jest brak sprawdzania dokumentów przed jej zakupem. To się łączy oczywiście z tym punktem wcześniejszym, więc podstawowy dokument to plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy, ponieważ one określają, co można, a czego nie można zrobić na Twojej działce. I tutaj takie ostrzeżenie, że nigdy nie kupuj działki, która leży poza planem miejscowym, na którą nie ma decyzji o warunkach zabudowy, bo brak decyzji o warunkach zabudowy oznacza tylko tyle, że nie wiadomo, co będziesz mógł na swojej działce zrealizować. Często właściciele działek tłumaczą, że skoro tutaj obok stoi jakiś dom, po drugiej stronie stoi jakiś dom, to przecież pan też nie będzie miał problemu, ale tak nie zawsze jest. Liczą się tylko formalne dokumenty Musisz mieć decyzję formalną, administracyjną i wtedy masz pewność, że się możesz wybudować. Zawsze jest ryzyko, przyznam, małe, ale jest ryzyko takie, że kupisz działkę bez wydanych warunków zabudowy i się okaże, że niestety nie będziesz mógł się budować z różnych przyczyn. Tak więc to są w ogóle podstawy. Należy też sprawdzić księgę wieczystą, wypis z rejestru gruntów i zabytków, upewnić się, że na przykład nie ma tam jakiegoś stanowiska archeologicznego, że miejsce nie podlega konserwatorowi zabytków. Tych elementów jest bardzo dużo, ale wszystkie trzeba sprawdzić, aby mieć pewność, że kupujesz dobrą działkę. Oczywiście możesz te dokumenty przejrzeć sam i tutaj zachęcam Cię do zainteresowania się moim kursem Jak kupić bezpiecznie działkę, wybór i zakup działki budowlanej, w której pokazuję między innymi oczywiście, bo tych tematów jest tam od groma, ale pokazuję też właśnie, jak analizować dokumenty, na co uwagę zwracać. Ale, jeżeli nie chcesz tego robić samemu, to oczywiście możesz poprosić o to projektanta lub jakąś firmę, która zajmuje się analizą działek. Koszt takiej analizy to pewnie kilkaset złotych, tak więc nieśmiało powiem, że więcej niż zakup mojego kursu :), ale jednak jak chcesz to zrobić nie sam, to warto takie pieniądze wydać za każdym razem, aby mieć pewność, że nie wdepniesz po prostu na minę. Błąd 7. Brak badań geotechnicznych Siódmym błędem jest brak wykonania badań geotechnicznych i o tym mówię, ten temat wałkuję bardzo często. To jest tak, że nie na każdej działce możesz faktycznie dom postawić, bo dom waży kilkaset ton, więc grunt musi być nośny, aby ten ciężar utrzymał i nie ma znaczenia to, że wjechałeś na działkę samochodem i się ziemia nie zapada. I tak naprawdę jedyną możliwością, aby sprawdzić, że grunt jest okej, trzeba wykonać właśnie badania geotechniczne. Polega to na tym, że firma przyjeżdża, robi trzy odwierty mniej więcej w miejscu, gdzie będzie stał twój przyszły budynek, więc mniej więcej trzeba chociaż określić przyszłe posadowienie tego budynku, i wtedy po kilku dniach mamy opinię geotechniczną, z której wynika, co się w tym gruncie dzieje, z jakich się warstw składa. Jeżeli okaże się, że grunty są nienośne, są jakieś torfy, grunty tak zwane ekspansywne czy w ogóle jakieś rzeczy, których byśmy sobie nie życzyli lub po prostu okaże się, że konstrukcja domu nie będzie na tym gruncie możliwa, to trzeba będzie na przykład cały grunt wybrać, wywieźć, przywieźć nowy grunt, koszty mogą być naprawdę ogromne, typu kilkadziesiąt tysięcy złotych. Czasami można na złym gruncie wybudować dom, ale trzeba na przykład zmienić sposób jego budowy, sposób posadowienia budynku, na przykład budować dom na tak zwanych palach. Dużo jest możliwości, ale każda możliwość podnosi koszty, w związku z tym musimy wiedzieć, że na pewno na tym gruncie, który kupujesz, rzeczywiście możesz tanio postawić budynek. Co w przypadku braku badań geotechnicznych? Właściciele działek zwykle takich badań nie mają, powiem nawet więcej, nawet zwykle nie wiedzą, że takie badania są w ogóle dostępne, że one się w ogóle przydają. Co zrobić? Chcesz kupić działkę, ja Ci mówię o tych badaniach geotechnicznych, trudno byłoby, żebyś wydawał teraz 1000 złotych na badania geotechniczne na cudzej działce, bo jak okażą się niewłaściwe, to stracisz pieniądze. Jest na szczęście rozwiązanie. Najpierw podpisz umowę przedwstępną z właścicielem działki, w której określisz, że zostaną wykonane badania geotechniczne i kupisz działkę dopiero wtedy, kiedy okaże się, że masz proste warunki gruntowe, które umożliwiają bezpośrednie usadowienie budynku. Ten zapis powoduje, że jeżeli po wykonaniu badań okaże się, że jest coś nie halo, no to właściciel działki oddaje Ci zaliczkę lub zadatek, wycofuje się z transakcji, nie tracisz pieniędzy, a jak się okaże, że wszystko jest w porządku, to po prostu transakcja dochodzi do skutku. Tak więc umowa przedwstępna jest bardzo fajnym rozwiązaniem, zresztą w takiej umowie przedwstępnej można zawrzeć dużo warunków różnych, które gwarantują Ci bezpieczeństwo Błąd 8. Wybór złej lokalizacji działki Ósmym błędem jest wybór złej lokalizacji i mam na myśli nie kwestie oczekiwań, bo może Ci zależeć na budowie pod lasem, gdzieś blisko jeziora, żeby zamieszkać albo gdzieś blisko centrum miasta. Może ktoś chcieć się budować gdzieś blisko przedszkola, szkoły, supermarketów, a być może to kwestia na przykład basenu, kina, siłownie mają większe znaczenie, być może szpital, jakby to są sprawy uznaniowe, każdy wybiera coś innego i tutaj jakby nie ma złych decyzji, każdy się buduje tam, gdzie mu wygodniej. Natomiast mówiąc o złej lokalizacji, mam na myśli po pierwsze to, aby nie kupować działki w lokalizacji, w której budowa Twojego wymarzonego domu nie będzie możliwa. Czyli trzeba się zapoznać zawsze z planami miejscowymi i z decyzją o warunkach zabudowy, aby mieć pewność, że wszystko jest okej. A druga sprawa, aby zorientować się, co jest tutaj w planach gminy na najbliższe lata. Bo być może tutaj jest planowana jakaś droga ekspresowa, autostrada, może jakieś tereny są przeznaczone na jakiś przemysł na przykład, więc warto się dowiedzieć, na przykład analizując dokument zwane studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego, w którym właśnie są wypisane plany gminy na najbliższe lata czy nawet dziesiątki lat. I warto to zrobić, bo można się czasami naprawdę różnych rzeczy dowiedzieć. Uwaga na planowaną infrastrukturę komunikacyjną Na przykład w tej chwili planowana jest obwodnica Warszawy, która przechodzi na południe od Nadarzyna, gdzieś tam zakręca, dochodzi do Żyrardowa. Są jakieś cztery koncepcje tej drogi ekspresowej. Musisz mieć świadomość tego, że jest taki plan, ponieważ w niektórych wariantach ta droga zawsze będzie przechodziła przez pewne tereny i niestety teraz możesz kupić działkę w tym miejscu, w którym jest planowana droga ekspresowa, nikt Cię przed tym nie przestrzega, właściciel działki może nawet o tym nie wiedzieć, urzędnik może też o tym nie wiedzieć i nikt Ci nawet nie powie, że są takie plany. Kupisz działkę, będziesz chciał się budować, uzyskasz kredyt nawet, pozwolenie na budowę i tak dalej, i nagle się okaże, że niestety musisz się wyprowadzić albo sprzedać działkę, bo właśnie będą Cię wywłaszczali, tak? Albo na przykład planowane jest centralne lotnisko w Baranowie, zresztą niedaleko mnie, parę kilometrów ode mnie i też kupowanie działki w tamtej okolicy jest niebezpieczne, tylko że o lotnisku raczej wszyscy wiedzą, a już o planach na drogę ekspresową niekoniecznie, w związku z tym trzeba być naprawdę bardzo czujnym i zobaczyć, czy czasem gdzieś tutaj nie ma jakichś planów, które mogą Twoje plany pokrzyżować. Błąd 9. Brak sprawdzenia sąsiedztwa. Dziewiąty błąd to brak sprawdzenia sąsiedztwa. Udaj się na tę działkę, którą wstępnie wybrałeś, w różne pory dnia, w różne dni tygodnia. Może się okazać, że w soboty będzie tutaj otwarty gdzieś niedaleko jakiś warsztat i będą dochodzić do Ciebie hałasy. Niefajnie, prawda? Może jakiś smrodek dotrze do Ciebie i okaże się, że tylko jak wiatr zawieje w stronę działki, to ten smrodek do Ciebie dociera, różnie to bywa. Moja znajoma ma działkę, która leży kilka kilometrów od wysypiska śmieci i jak wiatr zawieje w złą stronę, to cała okolica jest przykryta smrodem, o czym nie wiedziała przed zakupem działki. Pośrednik, który pokazywał działkę, zawsze jakoś tak się umawiał z nimi, że wiatr wiał w tą drugą stronę i wydawało się, że okolica jest okej. Więc wystarczy czasami po prostu się przejechać po okolicy, ale jeszcze lepszym pomysłem jest po prostu rozmowa z sąsiadami, z mieszkańcami, którzy mieszkają tutaj gdzieś niedaleko, tak się dowiesz najszybciej o tym, jakie są wady i zalety mieszkania w danym miejscu. Ludzie są naprawdę tacy otwarci, więc nie ma co się bać. Niektórzy mówią, że to tak głupio chodzić po nieznajomych i się pytać. Nie, absolutnie, to jest naturalne, pukasz po prostu do drzwi, przedstawiasz się, mówisz, że chcesz kupić działkę tutaj w okolicy i chciałbyś się po prostu zapytać, jak tutaj jest i potem rozmowa już zwykle idzie sama. Tak więc takie rozmowy są na wagę złota, a przy okazji, kto wie, może ktoś Ci poleci kierownika budowy, projektanta, wykonawców, tak więc warto zawsze rozmawiać. Błąd 10. Brak sprawdzenia sąsiednich działek. Dziesiąty błąd to brak sprawdzenia tego, co jest w bezpośrednim sąsiedztwie. Kupujemy działkę sąsiadującą z innymi działkami i jeżeli na sąsiedniej działce jest na przykład jakiś stary, drewniany dom, to będziesz musiał się od takiego budynku odsunąć przykładowo na kilkanaście metrów z uwagi na przepisy, a dokładnie rzecz biorąc na warunki techniczne, rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, którym odpowiadają budynki i ich usytuowanie. Jeżeli na działce sąsiedniej jest las, według przepisów też trzeba będzie się od niego odsunąć na ileś tam metrów. Tych zasad jest sporo, w każdym razie uczulam na to, żeby zobaczyć, co jest obok, na sąsiednich działkach, bo może ta zabudowa na przykład na sąsiedniej działce wpłynąć na zabudowę na Twojej działce. I jest taki chyba mit w sumie, że jak czytam różne artykuły w Internecie na jakichś tam profesjonalnych portalach, to wszędzie piszą, że możesz usytuować swój budynek cztery metry od granicy, jeżeli ściana jest z oknami i drzwiami. A jeżeli ściana jest bez okien i bez drzwi, to możesz się zbliżyć na trzy metry, co nie jest prawdą, bo jeżeli na przykład na sąsiedniej działce jest dom stary, drewniany, oddalony od granicy na cztery metry, to Ty od tego domu będziesz musiał się na przykład oddalić na dwanaście metrów albo i więcej, co oznacza, że od swojej granicy będziesz się musiał oddalić na osiem metrów, co może zupełnie Ci zrujnować zagospodarowanie przestrzeni na Twojej działce. 10 najczęstszych błędów podczas wyboru i zakupu działki – podsumowanie Podsumowując, przed wyborem i zakupem działki przede wszystkim musisz określić chociaż mniej więcej, w jakim domu chcesz zamieszkać, jaka bryła budynku, jaka powierzchnia. Powinieneś określić całkowite wydatki, czyli działka, wszystkie koszty przygotowawcze, około kredytowe na przykład, budowa domu, wykończenie, ewentualnie zagospodarowanie działki. I tutaj jest pomocny mój arkusz kalkulacyjny, link na dole. Musisz także określić też swój budżet, abyś wiedział po prostu na co Cię stać. Wybierając lokalizację działki, oprócz kwestii uznaniowych, to musisz po pierwsze wiedzieć, że budowa będzie wymarzonego domu możliwa, czyli musisz zapoznać się z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy. Wybierając lokalizację, także upewnij się, co tam gmina planuje za kilka, kilkanaście lat, aby nie wpakować się po prostu na minę. Mając już jakąś konkretną działkę na myśli, porozmawiaj z sąsiadami, zapytaj o to, jak się żyje w danej lokalizacji. Sprawdź także, co jest na sąsiednich działkach, bo to, co jest obok, może wpłynąć na Twoją zabudowę. Co jeszcze? Sprawdź dokładnie wszystkie dokumenty, księgę wieczystą, mapę ewidencyjną i tak dalej. To, co mówi właściciel działki, w sumie nie ma znaczenia i nawet jeżeli jest to miły pan lub miła pani, którzy przez całe życie byli uczciwi, to po prostu gdzieś ktoś mógł coś źle zapamiętać, mógł coś źle przekazać, ktoś Cię nieświadomie wprowadził w błąd. Aby takich sytuacji uniknąć, najlepiej wszystko posprawdzać po trzy razy, bo dokumenty mają większą wagę niż czyjeś słowo. Aby się nie wpakować na minę, dodatkowo wykonaj badania geotechniczne, które zagwarantują Ci, że budowa na Twojej działce będzie możliwa i nie będzie wiązała się ze zbyt wysokimi kosztami. Gdzie znaleźć więcej informacji o wyborze i zakupie działki? To chyba tyle, jeżeli chodzi o 10 najczęstszych, największych błędów przy wyborze i zakupie działki. Oczywiście każdy z tematów mógłbym rozszerzyć i na przykład na temat samych kosztów budowy mój film na YouTube trwa prawie godzinę, a i tak tematu nie wyczerpuje. Myślę jednak, że przekazałem takie najważniejsze informacje, które pozwolą kupić bezpiecznie działkę. Oczywiście tych rzeczy jest więcej i one są dostępne w moim kursie „Jak się wybudować”. Oczywiście zachęcam do zapoznania, ale myślę, że te informacje, które pokazałem tutaj, plus informacje, które są na moim blogu pozwolą Ci naprawdę uniknąć że większości błędów. Natomiast jeżeli chciałbyś się jeszcze lepiej przygotować do zakupu działki, chciałbyś lepiej poznać oczekiwania związane z tym, jaki w ogóle chcesz dom wybudować, poznać jeszcze więcej niebezpieczeństw, które wiążą się z zakupem złej działki i jak tych kłopotów uniknąć, to zachęcam Cię do zapoznania się z moimi kursami: Podcast: Play in new window | DownloadSubscribe: RSS Podobne wpisy Zakup działki budowlanej dokumenty krok po kroku w marzeń o własnym domu zaczyna się od zakupu działki budowlanej Zakup działki to niewątpliwie pierwszy krok w kierunku realizacji swoich marzeń o posiadaniu własnego domu. Jest bardzo wiele czynników, które trzeba wziąć pod uwagę przy jej zakupie w końcu to dosyć poważna życiowa decyzja a zarazem jeden z większych wydatków w naszym życiu. Musimy jednak pamiętać, że na konkretnej parceli, mimo, że staniemy się jej właścicielami nie zawsze wybudujemy dowolny dom. Zanim podpiszesz umowę kupna musisz zwrócić uwagę na kilka szczegółów, dzięki którym unikniesz późniejszych problemów. Zakup działki budowlanej, od czego należy zacząć, – o czym warto pamiętać ? Przede wszystkim od znalezienia odpowiedniego miejsca na ziemi . Czy będzie to działka w mieście, na jego obrzeżach czy może na pięknej polskiej wsi jest to już nasza indywidualna decyzja, na którą wpływ ma wiele czynników (praca, przedszkola, szkoły itp.) Jednym wystarczy 700 m2 w centrum miasta, drudzy potrzebują 3000 m2 daleko za miastem w otoczeni lasu. Z reguły decyzję o zakupie konkretnej działki podejmujemy kierując się ceną gruntu. Biorąc pod uwagę, że planuje się również budowę domu, warto pamiętać o rozsądnym gospodarowaniu pieniędzmi na kupno działki. Przygotowując się do budowy domu jednorodzinnego optymalna powierzchnia działki to, co najmniej 700 m2. Taka powierzchnia pozwoli w przyszłości na bezproblemowe zaprojektowanie domu z ogrodem. Sprawdź, na co trzeba zwrócić uwagę dokonując wyboru działki: Kształt i wielkość działki – jedna z bardzo istotnych rzeczy często pomijana przez kupujących. Może przysporzyć kłopotu na dalszym etapie wyboru projektu domu, który będziemy chcieli wybudować. Należy zwrócić uwagę na przepisy, które regulują zabudowę zakaz budowy w odległości 4 metrów od granicy działki lub 5 m od drogi gminnej. Działki o nieregularnych kształtach (trójkąty lub trapezy) mogą generować na dalszym etapie dodatkowe problemy związane z wkomponowaniem projektowanego domu. Jeżeli dodatkowo działka ma mniej niż 16 m szerokości, trudno będzie Wam znaleźć odpowiedni projekt. Ostatecznie pozostanie zamówienie znacznie droższego, indywidualnego projektu. Większość poszukuje działek tak, by wjazd na działkę znajdował się od strony północnej, a od południa ogród. Lecz w praktyce nie jest to takie łatwe do zrealizowania Dojazd do działki – bardzo istotna sprawa. Czy jest utwardzony, prowadzi droga gminna. Czy jest możliwość dojazdu większego sprzętu (koparka, samochód ciężarowy, betoniarka) czy będzie można postawić samochód przed działką. Należy pamiętać, że działka musi posiadać drogę dojazdu o określonej przez władze lokalne szerokości. Jeśli konieczny będzie dojazd przez inne działki, których nie jesteśmy właścicielami, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Z reguły nie ma z tym większych problemów, lecz gdy natraficie na dosyć upartego sąsiada, sprawa może skończyć się nawet w sądzie.. Dodatkowo ważnym elementem jest określenie, kto odpowiada za dojazd w sezonie zimowym – czy droga jest odśnieżana i naprawiana. Zwracamy uwagę, że nie zawsze fizycznie istniejący dojazd gwarantuje formalny dostęp do działki. Wszystko to ma duży wpływ na dotarcie do waszej posesji – wiec warto dobrze przeanalizować wszystkie argumenty za i przeciw. Położenie działki – każde nierówności, zbocza, osuwiska, tereny zalewowe to może przysporzyć kłopotów podczas projektowania domu, a także generować koszty związane z dostosowaniem technologii do kształtu działki. Trudniej na tego typu działce, zaprojektować również ogród . Działka powinna być w dogodnej odległości od obiektów handlowych, usługowych oraz oświatowych. Granice działki – nie ma słupków, nie wiadomo czy to twoje czy sąsiada. A to, że stoi płot i na mapie ze Starostwa się zgadza to mało istotne. Mogą być rozbieżności pomiędzy danymi na mapie a stanem faktycznym i to bardzo znaczne. W takim przypadku bez geodety się nie obejdzie. Uzbrojenie terenu w media – poszukuj możliwie najlepiej uzbrojoną. Sprawdź czy są przyłącza tj. prąd, gaz, wodociąg, kanalizacja. Bez prądu nic nie zrobimy, resztę jesteście w stanie zrobić we własnym zakresie np. studnia głębinowa, szambo. W przypadku, gdy działka jest nieuzbrojona a zbywca zapewnia, że nie ma problemu z podłączeniem prądu ponieważ w pobliżu znajduje się słup energetyczny – nie jest to wystarczającą gwarancją, że na działce będzie można podłączyć prąd. Zawsze każdorazowo należy upewnić się u dostawcy energii o możliwościach podłączenia prądu. W tym zakresie należy zgłosić się do zakładu energetycznego i złożyć stosowny wniosek o ustalenie warunków przyłączenia do sieci. Warto również sprawdzić, czy jest możliwość podłączenia do sieci wodociągowej. W wielu przypadkach będzie to niemożliwe, ale zawsze pozostaje przecież możliwość wywiercenia własnego ujęcia. Idealnie znaleźć działkę z dostępem do wszystkich podstawowych mediów, ale takie grunty z reguły są zdecydowanie droższe. Jeśli jesteśmy przy uzbrojeniu terenu to warto sprawdzić dokument o nazwie mapa zasadnicza. Uzyskać go można tam gdzie wypis i wyrys z rejestru gruntów. Dlaczego warto przyjrzeć się mapie? W mapie zasadniczej znajduje się istotna z punktu widzenia inwestora informacja o uzbrojeniu terenu (woda, gaz, prąd, kanalizacja). Jeśli działka nie posiada uzbrojenia to przyłączenie mediów może być długotrwałe i kosztowne. Na mapie zasadniczej zobaczymy jak daleko od działki oddalone są media, co pozwoli oszacować ewentualne koszty przyłączenia. Tematem warto się bliżej zainteresować i dodatkowo upewnić np. w gminie oraz dopytać samego właściciela, może bowiem posiadać on już gotowe warunki przyłącza mediów, uzgodnienia, bądź projekt, co pozwoli przyśpieszyć proces podłączania mediów. Bezpośrednie sąsiedztwo – nasi ukochani sąsiedzi hm.. czy czasem nie posiadają gromady psów a może sąsiad prowadzi jakiś warsztat – warto sprawdzić zabudowania bezpośrednio sąsiadujące z działką. Dalsi sąsiedzi – czyli tych co nie widać ale może być słychać a także i czuć. Warto przejechać i zobaczyć czy czasem dwa domy dalej nie ma odbioru nieczystości, małej hurtowni, czy zakładu przetwórstwa typu masarnia itp. Rodzaj gruntu – a dokładnie, co ziemia kryje, warto to wiedzieć przed zakupem gdyż później koszty mogą nas zaskoczyć. Wybudowanie domu na kiepskim podłożu nie jest rzeczą łatwą, grunt zawsze można zmienić jednak automatycznie podnosimy koszty przyszłej inwestycji. Gdy nie jesteście pewni, co kryje w sobie ziemia, warto zdecydować się na przeprowadzenie badania gruntu. Polega to na serii odwiertów, które pozwalają lepiej określić strukturę fundamentów. Mając wiedzę o rodzaju gruntu, poziomie wód gruntowych, będzie Wam łatwiej zaprojektować przyszły dom. Czasem można dowiedzieć się ciekawych historii na temat miejsca, np. że jest to teren po bagienny lub kiedyś było wysypisko lub też są to grunty, które uniemożliwiające zastosowanie tradycyjnych metod budowy domu. Na pewno pozwoli to uniknąć Wam przykrych niespodzianek przy rozpoczęciu prac budowlanych. Parametry minimalne dotyczące granic działki budowlanej Odległość budynku jednorodzinnego od granicy działki budowlanej powinna wynosić: w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy – 4 m, w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów i połacią dachu bez otworu lub okna dachowego w stronę tej granicy – 3 m, a dla działek węższych niż 16 m – 1,5 m jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie powinna być mniejsza niż 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, tarasu, schodów zewnętrznych, pochylni lub rampy. Budynek może stanąć na granicy działki, jeżeli będzie przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego lub projektowanego na sąsiedniej działce pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej. Jeśli wszystko Wam odpowiada i uwzględniliście powyższe sugestie to połowa drogi za prawny działki poznaj przed zakupemWażne dokumenty przy zakupie działki Nie istnieją idealne działki, każda ma swoje wady i zalety. Najważniejsze, aby być ich świadomym przy dokonywaniu wyboru. Warto wszystko rozważyć przed zakupem, aby na kolejnych etapach inwestycji nie generować niepotrzebnych kosztów a co gorsza może wskutek błahostki, na którą nie zwróciliście uwagi wszystko przeciągnie się w czasie w najgorszym wypadku przekreśli wasze plany które będziecie musieli gruntownie skorygować. Zakup działki jest jednym z najistotniejszych elementów w waszej inwestycji pt. “Własny dom” wiec należy poświęcić mu szczególną uwagę. Bezwzględnie należy sprawdzić informacje formalne związane z działką. Otrzymacie je w gminie, sądzie lub urzędzie miasta. Weryfikacja dokumentów przed podpisaniem finalnej umowy kupna-sprzedaży: Wypis i Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania – po ten dokument należy się udać do Urzędu Gminy lub Miasta. Nie trzeba być właścicielem działki, aby go uzyskać. Czas oczekiwania ok. 7 dni. Co zawiera wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania – znajdziecie w dalszej części artykułu. Odpis z Księgi Wieczystej – dokument potrzebny do notariusza w celu zawarcia umowy kupna sprzedaży. Dokument ten powinien posiadać właściciel działki. Otrzymać go można w Sądzie Rejonowym Wydział Ksiąg Wieczystych wg. właściwego położenia nieruchomości. Wszelkie informacje, jakie zawiera księga wieczysta danej nieruchomości – działki można również sprawdzić online za pośrednictwem strony Ministerstwa Sprawiedliwości. Potrzebny jest tylko nr księgi wieczystej. Co znajduje się w księdze wieczystej działki? W księdze wieczystej znajdują się informacje tj. położenie nieruchomości, nr działki, nr obrębu, dane właściciela lub właścicieli nieruchomości, czy działka ma ustaloną służebność gruntową i czy nie jest obciążona hipoteką z tytułu udzielonego kredytu pod zabezpieczenie nieruchomości. Wypis z rejestru gruntów – uzyskuje się go ze Starostwa. Dokument jest potrzebny do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Właściciel działki składa odpowiedni wniosek w Starostwie. Wypis zawiera informację na temat powierzchni działki oraz kto jest właścicielem działki. Gdy macie już komplet dokumentów można finalizować zakup błędy popełniane przez większość inwestorów przy wyborze działki. Brak zapoznania się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „MPZP” ? Dokument uchwalany przez radę gminy dla danego obszaru. Stanowi podstawę planowania przestrzennego w gminie. W uchwale tej zostają określone: przeznaczenie i warunki zagospodarowania i zabudowy na danym obszarze, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Dana gmina może posiadać wiele MPZP najważniejsze, aby się na siebie nie nakładały i nie wykraczały poza obręb administracyjny gminy. MPZP składa się z dwóch części: tekstowej i graficznej. Gdzie otrzymamy MPZP ? Aby uzyskać plan zagospodarowania przestrzennego należy udać się do urzędu gminy ( miasta ) w obrębie której położona jest nieruchomości. Nie musimy być właścicielem nieruchomości, aby go otrzymać. Wystarczy złożyć wniosek, wnieść stosowną opłatę i w przeciągu kilku dni zostanie wydany nam MPZP. Plany zagospodarowania do wglądu znajdziemy np. na stronie PlanyZagospodarowania lub lokalnych stronach gmin. Co zawiera Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ? Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy danej działki, rozmieszczenie inwestycji publicznych oraz sposób wykonywania prawa własności. Plan zawiera takie informacje jak: status działki ( budowlana, rolna, usługowa itp.) rodzaj zabudowy ( jednorodzinny lub wielorodzinny ) dopuszczalna szerokość frontu domu dopuszczalna wysokość budynku rodzaj nachylenia dachu kolor elewacji Ponadto możemy zostać zobligowani do: podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej zrobienia badań archeologicznych konsultacji melioracyjnych itp. MPZP to skarbnica wiedzy o działce i jej okolicy. Dlatego bezwzględnie i koniecznie do przeczytania przed zakupem. A gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ? Gdy na działce, którą jesteśmy zainteresowani zakupem nie ma takowego planu to musimy wystąpić do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Może to być żmudny proces w efekcie może on zakończyć się nie po naszej myśli. Gdy chcemy zaczekać z decyzją o kupnie działki do czasu wydania warunków – warto zawrzeć umowę przedwstępną – dlaczego ? Umowa przedwstępna pozwoli zarezerwować działkę w uzgodnionej cenie. Może mieć zwykłą formę pisemną albo notarialną. Umowa notarialna – kosztowna (należy zapłacić taksę notarialną), daje gwarancję, że do transakcji dojdzie. W razie wycofania się jednej ze stron druga strona może na drodze sądowej domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Podpisując umowę przedwstępną, kupujący zwykle daje sprzedającemu zadatek w wysokości 10-20% ceny działki – można ustalić dowolną kwotę. Zadatek ma też na celu zabezpieczenie umowy. Gdy kupujący wycofa się z umowy – traci zadatek. Jeśli to sprzedający się rozmyśli – musi go zwrócić w podwójnej wysokości. Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości u Notariusza, co przygotować. Zawarcie ostatecznej umowy kupna-sprzedaży działki wymaga dokonanie formalności u notariusza poprzez wizyte w kancelarii notarialnej. Jeżeli stroną umowy jest małżeństwo, żona i mąż powinni stawić się tam razem. Gdy działkę chce sprzedać osoba rozwiedziona, trzeba ustalić, czy działka nie była przedmiotem majątkowej wspólności małżeńskiej i czy byli małżonkowie dokonali podziału majątku. Gdyby tak się nie stało każde z nich może dysponować jedynie swoim udziałem. Muszą, więc oboje podpisać umowę, aby doszło do sprzedaży całości. Jakie dokumenty do notariusza przygotować ? Przede wszystkim należy zabrać dokumenty tożsamości, a sprzedający musi dodatkowo przygotować: wypis z księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający jego prawa do nieruchomości (akt notarialny, orzeczenie sądu); wypis z rejestru gruntów wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gdy sprzedający jest przedsiębiorcą! prowadzi działalność gospodarczą Gdy sprzedający (osoba fizyczna) prowadzi działalność gospodarczą, musisz mieć do tej osoby ograniczone zaufanie. Żadne oświadczenia sprzedającego u notariusza nie chronią gdy sprzedający posiada zaległości wobec ZUS i US, co w dalszej sytuacji stanowić może podstawę ustanowienia hipoteki przymusowej na danej nieruchomości. Jako kupujący nie mamy pewności czy sprzedawana nieruchomość nie jest składnikiem przedsiębiorstwa, zatem trzymaj się stanowiska aby przed końcową umową sprzedaży sprzedający przedstawił – zaświadczenia o niezaleganiu wobec ZUS i US (dokument ważny 30 dni). Tylko te wspomniane zaświadczenia zabezpieczają Kupującego przed odpowiedzialnością wobec US i ZUS na podstawie art. 112 § 1 pkt 3 Ordynacji podatkowej. Jeśli sprzedający zacznie robić problemy to znaczy, że jest coś na rzeczy. Powiem tylko, że gdy kiedyś kupowałem działkę w momencie gdy zażądałem tych zaświadczeń sprzedający zaczął kręcić, że po co itd. W końcu przyznał się, że posiada zaległości wobec US, nie rozliczył podatku ze sprzedaży jakiejś innej nieruchomości. W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem jest porostu, rozbicie ceny sprzedaży na dwie kwoty w umowie końcowej, gdzie kwotę zadłużenia wynikającego z zaświadczenia z US lub ZUS, Kupujący przelewa do danego urzędu (spłacając to zadłużenie) a pozostałą kwotę do sprzedającego. Wtedy macie pewność, że te zaległości zostały uregulowane. Wzór umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży działki Specjalnie dla naszych klientów i czytelników zamieszczamy wzór umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży działki Pobierz Decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej Jeśli kupujesz działkę budowlaną, to na pewno zbywca posiada tzw. decyzje o wyłączeniu z produkcji rolnej. Przed zawarciem umowy końcowej zbywca powinien okazać wspomnianą decyzję nabywcy. Znajduje się tam informacja na temat opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, zazwyczaj jest to należność oraz opłata roczna rozkładana na okres 10 lat od daty wydania decyzji. W decyzji tej znajduje się zawsze klauzula tj. cyt “w razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczenia opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest obowiązany uprzedzić o tym nabywce” Zatem jeśli nabywasz działkę budowlaną to koszt ten powinien ponieść zbywca a nie kupujący. I tak płacisz wyższą cenę z tego tytułu, że działka sama w sobie jest działką budowlaną. Zatem najlepszym sposobem jest obniżenie ceny transakcji o kwotę wyłączenia gruntu z produkcji rolnej wynikającej z danej decyzji. Zazwyczaj zbywca jeśli odrolnił to nie zapłacił tych opłat i chce ten koszt przerzucić na nabywce! – jeśli zapłacił powinien przedstawić dowód uiszczenia wspominanych opłat (należności i składek rocznych od daty decyzji za każdy mijający rok). Istnieje możliwość zapłaty z góry całej kwoty rozłożonej na 10 lat!, ponadto w przypadku nie opłacenia ich przez zbywce, gdy sprzeda działkę, dług nie przechodzi na nabywce! zbywca będzie ścigany za zaległości za okres do dnia zbycia danej nieruchomości – działki. Ile wynosi oplata za odrolnienie gruntów Na opłatę za odrolnienie gruntów składają się należność i opłaty roczne, obie ustalane w decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Ich wysokość i zasady naliczania zostały uregulowane w art. 12-12a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych: należność wynosi przykładowo od 87 435 zł za 1 ha gruntów ornych lub łąk klasy VI do 437 175 zł za 1 ha ziemi klasy I, ale kwotę do zapłaty pomniejsza się o wartość rynkową gruntu; (czasem może wynieść 0 zł, wszystko zależy jaka wartość nieruchomości była zadeklarowana we wniosku o odrolnienie gruntu) opłata roczna to 10% należności uiszczane przez dziesięć lat w razie trwałego wyłączenia. Obowiązek wniesienia opłat powstaje w dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Należność uiszcza się w terminie do 60 dni od chwili, w której decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna. Opłatę roczną za dany rok wnosi się natomiast w terminie do 30 czerwca tego roku. Z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych zwolnione są osoby, które przeznaczą: do 0,05 ha – na budynek jednorodzinny; do 0,02 ha – na lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym. Jeśli więc chcemy odrolnić pod budowę domu więcej niż 500 m² gruntu, musimy się liczyć z poniesieniem opłat za cały wyłączany obszar. Bezpośrednio od Sprzedającego, bez pośredników, Gdzie warto szukać ogłoszeń bezpośrednio od sprzedających? Polecam portale tj: OLX()pl, Gratka()pl, Adresowo()pl, Gumtree()pl, Otodom()pl, e-bezposrednio()pl, bezposrednio()com, szybko()pl, tabelaofert()pl Reasumując Zakup działki jest podstawą do dalszych inwestycji. Lepiej poświęcić odpowiednią ilość czasu i energii na sprawdzenie jej sytuacji prawnej, czasami warto skontaktować się z prawnikiem lub powierzyć tę sprawę wyspecjalizowanej firmie, która weźmie na siebie ciężar znalezienia takiej działki, której zakup będzie pewną i bezpieczną transakcją. Sprawa zakupu działki może być prosta lub bardzo skomplikowana. Doraźna oszczędność czasu i pieniędzy może się okazać bardzo kosztowna w przyszłości. Jedno drobne niedopatrzenie może sprawić, że marzenia o własnym domu odsuną się znacząco w czasie lub w ogóle legną w gruzach.

zakup działki budowlanej dokumenty krok po kroku